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2019年09月26日 來源：
甲公司2019年1月轉讓位于市中心商鋪一套，合同載明轉讓價格1000萬元，該房系甲公司2011年1月1日購買，已提折舊160萬元，發票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示甲公司繳納契稅12萬元，不能取得評估價格，計算該項業務應納的增值稅、土地增值稅，以及對企業所得稅（稅率25%，2019年度盈利，無可彌補的虧損）的影響。
稅務處理
增值稅
根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第八項規定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。因此甲公司該項業務應繳納增值稅（1000-400）÷1.05×5%=28.57（萬元）。
土地增值稅
（一）計稅收入
《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條第（一）款規定，營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
按照上述規定，轉讓該商鋪土地增值稅計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。
（二）可扣除房產原值
根據《土地增值稅暫行條例》和《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
國家稅務總局公告2016年第70號文件第六條規定：“營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
1. 提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
2. 提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
3. 提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。”
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第七條規定：“《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。”
該商鋪是甲公司于2011年1月1日購買的（營改增前取得的），轉讓時間是2019年1月，按照上述規定，可扣除房產原值=400+400×8×5%=560（萬元）。
（三）與轉讓房地產相關的稅金
1. 城建稅（7%）、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.57×12%=3.43（萬元）；
2. 購買時繳納的契稅12萬元允許扣除；
3. 轉讓時應按產權轉移書據繳納印花稅1000×5?=0.5（萬元）允許扣除；
4. 假設當地稅務機關規定教育費附加可視同稅金扣除。與轉讓房地產有關的稅金為3.43+12+0.5=15.93（萬元）。
（四）扣除項目金額=可扣除房產原值+與轉讓房地產有關的稅金=560+15.93=575.93（萬元）。
（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-575.93=395.5（萬元）；
（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=395.5÷575.93=68.67%
（七）應繳納的土地增值稅=395.5×40%-575.93×5%=129.40（萬元）。
企業所得稅
根據《企業所得稅法》第六項第三項規定，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括轉讓財產收入；第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，甲公司轉讓商鋪影響企業所得稅應納稅所得額=收入971.43-成本252-稅費133.33=586.10（萬元），企業所得稅586.10×25%=146.53 (萬元）。
會計處理
1. 固定資產轉入清理
借：固定資產清理 252
累計折舊 160
貸：固定資產 412
2. 實際處置時
借：銀行存款 1000
貸：應交稅費——簡易計稅 28.57
固定資產清理 971.43
3. 計提稅費時
借：固定資產清理 131.33
貸：應交稅費——應交土地增值稅 129.40
應交稅費——應交城市維護建設稅 2
應交稅費——應交教育費附加 0.86
應交稅費——應交地方教育附加 0.57
應交稅費——印花稅 0.5
4. 固定資產清理結轉
借：固定資產清理 586.10
貸：資產處置損益 586.10。
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注：國家稅法、政策每年或有變動，實際應用請注意時效，仔細辨別謹慎對待。
