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2017-09-12 來源：中國稅務報-中國稅網 作者：周吉良 字號：
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在《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）公布之前，A房地產公司銷售自行開發的房地產項目，一直按照“應預繳的土地增值稅=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×預征率”計算繳納當期應預繳的土地增值稅。在國家稅務總局公告2016年第70號公布之后，A房地產公司根據主管稅務機關的要求，開始按照新規定計算方法納稅，即：應預繳的土地增值稅=（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率。
這兩種計算方法在預繳土地增值稅上有什么差異？
筆者將A房地產公司之前的算法定義為方法1，國家稅務總局公告2016年第70號文件列示的計算方法定義為方法2，通過計算對比一下二者在預繳土地增值稅上的不同（如下圖）。
結果顯示，方法2比方法1要多預繳稅款0.06萬元。
從計算結果來看，無論是新項目還是老項目，按照國家稅務總局公告2016年第70號文件給出的算法，A房地產公司預繳的土地增值稅都比之前的計稅方法要多，這無疑會增加對公司資金的占用，影響公司的現金流。
之所以會出現這個差異，是因為預繳增值稅時，增值稅的計征依據是按照“預收款÷（1+適用稅率）”計算的，而土地增值稅預收款計征依據的計算方法則是“預收款-預繳的增值稅稅款”。
那么方法1的計算公式是否合理呢？
《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）明確，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。國家稅務總局公告2016年第70號文件再次重申，營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。正是基于這一理論，國家稅務總局公告2016年第70號文件給出了“土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款”這個計算公式。因此，A房地產企業采用方法1計算應預繳的土地增值稅稅款是有依據的。
值得一提的是，在國家稅務總局公告2016年第70號文件中，給出計算公式的目的，是為了方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，符合政策的納稅人可按照公告給出的公式計算預繳土地增值稅。也就是說，納稅人在計算方法上既可以選擇國家稅務總局公告2016年第70號文件給出的公式，也可以選擇方法1的公式。筆者認為，符合政策條件的房地產開發企業可以根據測算結果，選擇合理的計算方式，以減少預繳稅款對企業資金的占用。
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