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2016-12-23 09:22:00 | 來源：南方日報 | 作者：趙曉娜
自“營改增”試點全面鋪開后，涉及到各個行業的補充政策越趨明朗。22日，財政部聯合國家稅務總局發布《關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（以下簡稱《通知》）明確，金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的上述收益，不屬于利息或利息性質的收入，不征收增值稅。
值得關注的是，《通知》還明確，房地產開發企業中的一般納稅人，在取得土地時支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。房地產開發企業在受讓土地向政府部門支付土地價款后，合規設立的項目公司可按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。
專家介紹，伴隨近幾年土地“招、拍、掛”程序越來越正規，過去三五年出現的毛地出讓已經很少，房地產開發商拿地都是凈地，不涉及到拆遷。部分土地一級開發基本上都是國有企業，只涉及到很小部分的企業，對市場整體影響較小。
外賣按“餐飲服務”繳增值稅
《通知》明確，《銷售服務、無形資產、不動產注釋》第一條第（五）項第1點所稱“保本收益、報酬、資金占用費、補償金”，是指合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益。金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的上述收益，不屬于利息或利息性質的收入，不征收增值稅。
另外，證券公司、保險公司、金融租賃公司、證券基金管理公司、證券投資基金以及其他經人民銀行、銀監會、證監會、保監會批準成立且經營金融保險業務的機構發放貸款后，自結息日起90天內發生的應收未收利息按現行規定繳納增值稅，自結息日起90天后發生的應收未收利息暫不繳納增值稅，待實際收到利息時按規定繳納增值稅。
《通知》還明確，提供餐飲服務的納稅人銷售的外賣食品，按照“餐飲服務”繳納增值稅；賓館、旅館、旅社、度假村和其他經營性住宿場所提供會議場地及配套服務的活動，按照“會議展覽服務”繳納增值稅。而在游覽場所經營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入，按照“文化體育服務”繳納增值稅。
另外，非企業性單位中的一般納稅人提供的研發和技術服務、信息技術服務、鑒證咨詢服務，以及銷售技術、著作權等無形資產，以及提供《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第（二十六）項中的“技術轉讓、技術開發和與之相關的技術咨詢、技術服務”，均可選擇簡易計稅方法按照3%征收率計算繳納增值稅。
值得關注的是，自2017年1月1日起，生產企業銷售自產的海洋工程結構物，或者融資租賃企業及其設立的項目子公司、金融租賃公司及其設立的項目子公司購買并以融資租賃方式出租的國內生產企業生產的海洋工程結構物，應按規定繳納增值稅，不再適用此前的增值稅出口退稅政策，但購買方或者承租方為按實物征收增值稅的中外合作油（氣）田開采企業的除外。
拆遷補償費用可在計算銷售額中扣除
《通知》明確，《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
按照《通知》，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
“這個政策對房地產市場沒有太大的影響。”中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者，拆遷補償這一塊在過去幾年特別是二三線城市有一些影響，因為有些地塊是此前開發過的。但在近幾年，土地“招、拍、掛”程序越來越正規，開發商拿地幾乎都是凈地，不涉及到拆遷。
張大偉介紹，過去三五年出現的毛地出讓已經很少，部分土地一級開發基本上都是國有企業，只涉及到很小部分的企業，對市場整體影響較小。他還補充，“營改增”政策推及至房地產后，大部分企業沒有增加稅費，現在反而由于抵扣減少了一些，減輕了企業的負擔。
另外，房地產開發企業及多個房地產開發企業組成的聯合體，在受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。
上述條件包括，房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。
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